Общий > «ТАИР – «Северный Урал»
Коммунальный сектор - проблемы и решения
Георгий Уралов:
Учитывая то, что одновременно вести тему, не уклоняться от ее сути и обговаривать сиюминутные проблемы одновременно, просто не возможно, открою специальный раздел «Личные и возникшие проблемы». В нее мы будем переносить из всех целевых разделов разговор на любые темы, которые возникли попутно и мы сможем там свободно общаться, сколько угодно.
Это позволит в целевой Теме говорить и двигаться последовательно, даст возможность новым пользователям быстро войти в Тему и участвовать в разговоре по сути.
Мне не хочется целевые направления "ТАИР" превращать в «солянку» из всевозможных направлений по принципу «было бы о чем поболтать», как это происходит на краснотурьинском форуме. Там много тем, которые открываются ежедневно и сразу же забываются. Наверное, такое общение тоже кому-то нужно и я этого не осуждаю. Но у меня не так много времени, чтобы заниматься любыми разговорами в режиме on-line. Все же я хочу дать Вам побольше целевой информации, которая будет полезна в нашей дальнейшей совместной работе.
В данной теме мы обсуждаем далее только "Коммунальный сектор - проблемы и решения". Я продолжу все же раскрытие существующих проблем ЖКХ со "Сферы ответственности собственников жилых домов, квартир, общедомового имущества, инженерных систем и сетей, оформленных в собственность придомовых территорий". Это особенно важно разбирать последовательно, чтобы не закопаться в сиюминутных проблемах, которые будут нарастать, как снежный ком, если не понять суть их образования с самого начала, с элементарных составляющих.
Личная проблема Сергея Ивановича будет в теме «Личные и возникшие проблемы». Без обид.
Готовлю материал для продолжения темы.
Георгий Уралов:
Когда мы говорим о проблемах ЖКХ, то имеем ввиду целый комплекс факторов, которые нас раздражают и не устраивают.
Можете меня дополнить, но я не ошибусь, если назову основные проблемы ЖКХ, которые заедают и очень тревожат каждого из нас:
1. Необоснованно завышенные тарифы на энергоносители и коммунальные услуги, никак не связанные с качеством энергоносителя и услуг, регулярный рост тарифов поощряется государством;
2. Коммунальные службы, не желающие честно работать, некачественно содержащие дома и дворы, регулярно повышающие стоимость своих услуг сомнительного качества;
3. Все увеличивающаяся доля коммунальных расходов в постоянно сокращающемся реальном доходе семей.
Но больше всего беспокоит то, что мы никак не можем влиять на весь этот криминально-коммунальный беспредел, которому нет конца и на который нет, казалось бы, управы.
Так ли это на самом деле? Действительно ли ничего от нас не зависит?
Если ничего не предпринимать, то действительно ничего не будет зависеть.
А что можно предпринять, спросите Вы?
Сначала четко определить круг своей ответственности.
За что мы должны платить? Что мы должны контролировать? За что мы не должны платить?
Если мы знаем ответы на эти три вопроса и ведем себя правильно, то платить нам придется значительно меньше того, что нам предъявляют сегодня коммунальщики.
Возьмем для примера многоквартирный 4-этажный, 4-подъездный дом, в котором есть жилые квартиры (56 квартир: 40 в частной собственности, 16 – в муниципальной), на первом этаже хлебный магазин, парикмахерская, три кабинета муниципальной социальной службы. В этом доме есть общедомовое имущество, которое включает все общие площади подъездов, лестничных клеток, чердак, крышу, подвалы, фасад, фундаменты, общедомовые инженерные сети и системы, которые находятся внутри дома. Еще к общедомовому имуществу может относиться придомовая обслуживаемая территория.
Как должен формироваться платеж каждого квартиросъёмщика, в соответствии с российским законодательством?
1. Каждому многоквартирному дому (ТСЖ или одному из собственников) должна быть передана утвержденная уполномоченным органом (БТИ, Администрация) документация по данному дому – полный паспорт, с указанием проектных данных, с экспликацией всех помещений дома, всех линейных, площадных и объемных данных, с описанием всех применяемых материалов, с описанием всех инженерных внудридомовых систем и сетей.
2. Структура видов обслуживания и объемы работ по обслуживанию конкретного дома определяются только на основе документации, которая должна быть доступна жильцам.
3. Стоимость обслуживания общедомового имущества распределяется на всех пользователей помещений (жильцы-собственники, жильцы-муниципалы, коммерческие структуры, муниципальные службы) пропорционально занимаемой площади проживания или использования.
4. Если используются кем-то общедомовые площади (подвальные или чердачные помещения, помещения на лестничных клетках), они оборудуются только с разрешения более 50% жильцов и на условиях, утвержденных большинством жильцов. Часть доходов от использования этих помещений идет обязательно на обслуживание общедомовых площадей и систем. Приоритетное право заключения договора аренды общедововых площадей, определения условий аренды, получения дохода от сдачи в аренду принадлежит ТСЖ, жильцам.
5. Обслуживание общедомовых площадей, инженерных систем и сетей определяется по отдельной смете. Регламент обслуживания, нормы человеко-часов, график обслуживания (когда специалисты приходят в дом на обслуживание) должны быть доступны жильцам (ТСЖ или ответственному лицу).
6. Обслуживание придомовой территории за счет жильцов может осуществляться только в случае, когда эта территория оформлена в соответствии с законодательством и внесена в паспорт БТИ данного дома, как общедомовая территория. В противном случае - это обязанность муниципалитета.
7. Жильцы многоквартирного дома должны при изменении стоимости коммунальных площадей получать не только квитанцию по своей квартире, но и полную распечатку всей структуры расчетов по общедомовому имуществу, где может проверить все, что указано выше - согласиться или не согласиться с повышением тарифов за обслуживание общедомового имущества, право жильцов, ТСЖ.
Это и есть сфера ответственности каждого жильца. Легче это контролировать, когда у Вас в доме ТСЖ. Сложней, когда ТСЖ нет. Потому коммунальщики не любят ТСЖ, власть делает все, чтобы настоящих ТСЖ было меньше, сама создает фальш-ТСЖ, открывает свои Управляющие компании, не дает жильцам документацию по домам.
Если хотим проводить модернизацию инженерных систем в «старом секторе» ЖКК, то серьезному инвестору очень важен контроль населения и далее должна работать именно такая система, т.к. должна быть расчетная окупаемость и качественная эксплуатация, а не халява одних за счет других.
ТСЖ – это не только контроль за качеством эксплуатации и обоснованностью платежей, но и контроль за каждым плательщиком. Сколько потре***ешь услуг – столько, обязательно, платишь. За это тоже мы пока не готовы отвечать. Может поэтому и не торопимся сами создавать ТСЖ? А напрасно!
Я уже писал о том случае, когда в Москве, строго в соответствии с п.1-7 два года один ТСЖ самостоятельно рассчитал и платил за коммунальные услуги. Они сэкономили за 2 года на 60-квартирном доме 4,2 млн.руб. Прикиньте, это почти по 3,0 тыс.руб/мес. им Управляющая компания регулярно начисляла лишних платежей. Суд был на стороне ТСЖ.
Иностранному инвестору денег жильцов лишних не надо, но обязательно должен быть учет и контроль.
Так что здесь я ответил на все три вопроса. За что мы должны платить? Что мы должны контролировать? За что мы не должны платить?
У Вас в городе это работает? Вы для себя это делаете?
Прежде чем пенять на Управляющие компании и Власть надо сделать все, что зависит от самих.
Проблемы противодействия созданию ТСЖ есть, как и связи УК с криминалом, поддерживаемые судами и правоохранительными органами. Это возможно там, где мы сами у себя порядок не стремимся наводить. Каждый в своем доме.
Борис:
Тоже включусь в обсуждение, посколько в теме ЖКХ не чужой человек, в общей сложности автоматизацией ЖКХ занимаюсь больше 10 лет. И хотелось бы принять участие в наведении порядка в отрасли.
Согласен с ББ, что бывают организации, которые ну-у очень сильно завышают платежи жителям, у нас было ТСЖ из Тюмени, которое правильно просчитав, сделало перерасчет и 4 месяца за отопление и ГВС вообще не взимало с жителей, т.к. образовалась большущая переплата.
Но возвращаясь к теме - сегодня, кроме качественного биллинга ЖКХ, у нас есть сегодня комплексная система для управления энергетической эффективностью, энергетической безопасностью и для управления жилфондом, называется "Комплексная система управления "Открытое ЖКХ". Причем львиная доля сервисов системы - предназначена для тех, кто управляет Жилфондом (а также управляет снабжением энергоресурсами бюджетных учреждений).
Существенное отличие от других - система реально работает, а не только красивые картинки показывает.
Уверен, что для ЖКХ - кластера такое решение (разработанное в Екатеринбурге) будет самым лучшим.
SAP,овские решения, несомненно, красивые, но (чаще всего) они далеки от Российских реалий, особенно в глубинке.
Предлагаю, когда дойдет до конкретики провести тестовое-пилотное внедрение по нескольким домам - и специалистам посмотреть профессинальные сервисы, а жителям - сервисы для граждан.
Сегодня есть демо-версии с Екатеринбургскими данными. Если это интересно - можно будет провести онлайн-презентацию системы по скайпу.
Пилот гравицапа:
--- Цитата: Борис от 14 Ноября 2013, 04:33:35 ---называется "Комплексная система управления "Открытое ЖКХ". Причем львиная доля сервисов системы - предназначена для тех, кто управляет Жилфондом (а также управляет снабжением энергоресурсами бюджетных учреждений).
--- Конец цитаты ---
Приветствую!
К стати, а что мешает ее попробовать на каком-нибудь пилотном ТСЖ, который можно создать уже в ближайшем будущем? Найти дом, где активные жильцы и попробовать. Заодно и показать городу, что есть альтернатива огромным неповоротливым УК.
list:
Предлагаю потолковать с нашими ТСЖ по этому вопросу.
Ну, Комсомольская, 15, может и громоздкий, там домов несколько, зато Гайдукова - креативный пред.
Ещё два активных - Универсам (Ленина, 31) и МЖК. Там мало жильцов - может будет нагляднее.
Двоих предов знаю лично, готов содействовать :o .
Навигация
Перейти к полной версии